X a szavazólapon – kivárás az irodapiacon?

Egy konferencián a „wait and see” jelenségről beszélt. Ez inkább politikai kifejezésnek hangzik. Mit jelent az üzleti gyakorlatban?

Nincs messze a megfejtéstől. A választási időszakokat világszerte gyakran kivárás jellemzi. Ilyenkor a döntéshozók nem a „holnapban”, hanem a „választások utáni napban” gondolkodnak. A statisztikák szerint a választásokat megelőző 6–9 hónapban a nagyvállalati irodabérleti tranzakciók volumene akár 15–20%-kal is visszaeshet. A cégek elhalasztják a hosszú távú elköteleződéseket – például egy 5–10 éves bérleti szerződést –, és kivárják, hogyan alakul a gazdasági és szabályozási környezet. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a döntések eltűnnek – inkább hosszabb beszélgetések zajlanak róluk. A kérdés ilyenkor gyakran így hangzik: „mi lesz, ha…?”

Mi történik most a budapesti irodapiacon?

A dinamika lassult, de a fundamentumok stabilak. 2025-ben mindössze körülbelül 55 000 m² új irodaterületet adtak át Budapesten, és ennek közel 90%-a az állami szektorhoz köthető. A privát fejlesztések volumene történelmi mélypont közelében van – ez jól mutatja az óvatosságot.

Mi a helyzet az üresedéssel? Lassan nincs negyedéves riport, amely ne növekedésről számolna be.

A budapesti üresedési ráta jelenleg 12–13% körül alakul. Az MNB és a Colliers előrejelzései szerint ez 2026 végére akár 16–17%-ra is emelkedhet, ha a gazdasági növekedés nem gyorsul. Érdekes jelenség, hogy a választások előtt a közszférához kapcsolódó bérleti tranzakciók gyakran felpörögnek – ez átmenetileg javíthatja a piaci mutatókat. Ezt nevezhetjük egyfajta „választási boostnak”.

Miért a rugalmas iroda a választási évek nyertese?

A bizonytalanság felértékeli a rugalmasságot. Ha egy cég nem tudja, milyen gazdaságpolitikai változások jönnek, kevésbé köteleződik el hosszú távra egy nagy iroda mellett.

Akkor ez egyszerűen kockázatkezelés?

Részben igen, de ennél több. A flexibilis irodák lehetővé teszik, hogy a cégek gyorsan alkalmazkodjanak: bővítsék vagy csökkentsék a területet. Emellett fontos a pénzügyi racionalitás is. Egy bizonytalan időszakban sok vállalat minimalizálja a CAPEX-költségeket. Ahelyett, hogy saját irodát építenének ki, inkább kész infrastruktúrát választanak – ahol a tér, a design és a technológia már adott. Ilyenkor a rugalmas irodák valóban „szuperhőssé” válnak: szinte bármilyen működési modellhez képesek alkalmazkodni.

Mi történik majd a választások után?

A tapasztalatok szerint a választásokat követő 12 hónapban a piac új lendületet kap. A korábban elhalasztott döntések egyszerre jelennek meg. Amint kiszámíthatóbbá válik a környezet, a cégek újra aktívan keresnek irodákat – különösen akkor, ha a hibrid munkavégzés már stabilizálódott a szervezeten belül.

Addig viszont leáll a piac?

Nem áll meg – inkább átalakul. A választási időszak rövid távon lassíthatja a döntéseket, de a fókusz közben eltolódik: a hosszú távú elköteleződés helyett a rugalmasság kerül előtérbe. A cél azonban változatlan: olyan munkakörnyezetet teremteni, ahol a csapatok hatékonyan dolgozhatnak, együtt gondolkodhatnak, és új ötletek születhetnek – akár bizonytalan időkben is.